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khgosi [작성일 : 2014-01-08 00:00:00 ]   
제목 2014년 부동산 종류별 재테크 방법

“1%의 성공 가능성만 있으면 도전하라.”

갑오년(甲午年) 새해에 필자가 강조하고 싶은 말이다. 1%의 가능성만 있어도 나머지 99%를 뛰는 사람이 되어야 한다. 살다보면 성공하는 이보다 실패하는 이들이 더 많다. 그 차이는 바로 도전하느냐와 그렇지 않느냐의 차이 때문이다.
세상에는 정상에 오르는 사람과 중도에서 내려오는 사람, 아예 시작도 하지 않는 사람으로 나뉘고 그것은 도전이라는 것에 의해 구분되어 지는 것이며, 도전은 꿈이 있어야만 주어지는 것이다. 즉, 꿈이 있어야만 정상에 도전할 수 있는 것이다.
인생을 바꾸고 싶다면 지금 꿈을 꾸어야 하고, 그 꿈이 있어야만 성공할 수 있다. 꿈을 크게 가지고 날마다 열심히 도전하게 되면 도달하지 못하는 것은 이 세상에 아무 것도 없을 것이라고 필자는 확신한다.
2014년 부동산 재테크에 성공하기 위해서도 마찬가지이다. 부동산 종류별 재테크 방법을 기초로 하여 갑오년(甲午年) 한해 재테크의 목표를 세우고 그 목표를 향해 계속 도전하다 보면 반드시 이룰 것이라 확신한다. 2014년 부동산 종류별 재테크 방법은 다음과 같다.

주택(일반아파트)시장에 관한 재테크 방법이다.

2013년 전국 분양시장을 정리해보면, 서울 강남과 위례·판교신도시 등 입지 여건이 좋은 지역은 1순위 경쟁률이 수백대 1을 기록하였고, 지방은 세종시를 비롯하여 대구·울산·부산·경남 등 도시공공기관과 산업단지 이전이 본격화된 혁신도시들이 분양 대박을 터뜨렸다. 특히, 대구 수성구 만촌동 '만촌3차 화성파크드림'은 약 176대 1의 경쟁률을 기록하였다. 하지만 이를 제외한 기타 지방 특히 전남·인천·강원·제주 등은 경쟁률이 낮거나 미달되는 등 지역별 양극화가 심한 시장이었다.
2013년 전국 매매변동률은 약 0.63%가 하락하였다. 수도권은 -1.41%(서울 -1.19%, 경기 -1.53%, 신도시 -2.03%, 인천 -2.14%)하락하였고, 5대 광역시는 1.68% 상승, 기타 지방은 0.79%의 상승률을 보였다.
경기도는 대부분 지역에서 약세를 보인 반면, 산업단지 내 수요로 안성, 평택, 이천 등은 상승하였고 지방은 대구, 경북, 세종 등에서 높은 상승세를 이어간 반면 부산, 전북 등은 약세를 면치 못했다.
올해도 이런 양극화 현상이 더욱 커질 것이고 국내외 경기여건의 변화와 금리인상 가능성 등 경제 여건이 녹록하지 않기 때문에 부동산시장은 단기간에 반등을 기대하긴 어려울 것으로 전망된다. 다만 최근 인기를 끌고 있는 1~2%대 ‘공유형 모기지’ 초저금리 장기주택담보대출 상품과 각 지역의 대형 택지지구의 분양 아파트 그리고 수직증축 리모델링 허용에 따른 시장 활성화 가능성 등에 따라 활기를 띠는 지역과 대구, 경북, 울산, 세종시 등의 상품을 눈여겨 볼 필요가 있다. 여기서 주의해야 할 것은 대형아파트보다는 수요가 가장 많은 도심 중소형 아파트 급매물에 집중해야 할 것이다.

재건축과 재개발에 관한 재테크 방법이다.

작년 7월에 서울의 재건축아파트 가격이 3.3㎡당 3천만원선이 붕괴가 되었고, 수도권 재개발 지분가격은 3.3㎡당 서울이 2462만원, 경기도가 1485만원, 인천이 1158만원 등으로 나타났다.
지금까지 수차례 이어진 부동산 활성화 대책에도 불구하고 날개 없는 추락을 거듭해 왔고 재건축과 재개발에 관련된 정책이 활성화보다는 출구전략이 강해서 올해에도 회복하기는 힘들 것이고, 지역별로 양극화가 더욱 심해질 것으로 전망된다.
최근 주택경기 부진이 이어지면서 재건축과 재개발 시공사로 참여한 건설사가 자금유동성 부족으로 공사를 포기하거나 수주에 참여한 업체가 중도에 사업을 중단하는 사례가 잇따르고 있는 것 등이 회복하기 어려운 시장을 입증하고 있고, 이를 반영하듯이 서울 시내를 비롯하여 지방 곳곳에 재건축과 재개발 해제 구역들이 속출하고 있다. 이 같은 진통의 후유증으로 주민들이 재산상 큰 손실을 보는가 하면 매몰비용을 누가 부담하느냐를 둘러싸고 정부, 지자체, 조합 간의 갈등마저 불거지고 있는 실정이고 이와 같은 현상은 전국의 광역시와 주요 대도시를 중심으로 동시다발적으로 전개되고 있기 때문에 올해에도 재건축과 재개발 시장은 더욱 더 힘들어질 것으로 전망된다.
과거에는 투자 성공의 보증수표였던 재건축과 재개발 사업이 부동산 침체 장기화에 따라 애물단지가 되어 가고 있고 회복하기에는 상당한 시간이 필요할 것이다. 따라서 재건축과 재개발 시장은 실수요자 위주로 접근해야 하고 혹시 투자에 관심이 있으면 조합설립 이전과 이후를 기점으로 사업이 잘 진행될 곳과 아닌 곳이 극명하게 나뉘는 분위기이기 때문에 사업단계가 사업시행인가 이후면서 조합원 동의율이 높고 입지적으로도 한강변이나 지하철역과 근접하는 등 희소성이 확보된 구역을 중심으로만 접근해야 할 것으로 판단되며, 강북권과 기타 지역권은 침체 상황을 뚜렷하게 반전시킬만한 요인이 없는 반면, 강남권의 희소성 가치는 더욱 부각될 수밖에 없기 때문에 잠실 주공5단지, 반포 주공1~4단지, 개포 주공아파트, 압구정 현대아파트, 가락 시영아파트, 고덕 주공아파트, 둔촌 주공아파트 등이 투자 유망지역으로 손색이 없을 것으로 보인다.

경·공매에 관한 재테크 방법이다.

최근에 강남 3구 아파트 낙찰가율이 2년 만에 처음으로 약 80%를 넘었으며, 2012년에 약 23만 9천명이 약 6만 5천 건의 부동산을 낙찰받기 위해 경매에 참여하였고, 2013년에는 부동산 경매 낙찰금액이 약 17조 1320억원으로 2000년 이후 거래가 가장 많았었다.
올해에도 작년과 마찬가지로 부동산 경기 침체가 장기화되면서 가계 대출상환 능력 저하로 인해 경매로 나올 물건 수는 꾸준히 늘어날 것이고, 전세난이 지속됨으로 인해 경매로 집을 취득하는 이들이 늘어날 것으로 예상되는 등 물건의 급증과 각 상품별 낙찰가율이 최고조를 보일 것으로 전망된다.
특히, 중소형 아파트의 경우 낙찰가율이 90% 초·중반대에 매각가가 형성되어 치열한 경합이 예상되고, 재건축 대상 아파트인 저밀도 물건은 강보합세를 나타낼 가능성이 커서 경매 참여시 고가로 낙찰 받지 않도록 주의해야 하고, 기준 금리 인상 가능성의 커짐으로 인해 자금 조달 비용 등을 꼼꼼하게 살펴보아야 할 것이다.

수익형 부동산에 관한 재테크 방법이다.

먼저, 도시형생활주택에 관한 내용이다.
도시형생활주택은 무주택자의 주거문제를 해소하기 위해 정부의 대대적인 지원에 힘입어 시장에 나타나 2009년 도입 직후 부동산시장의 최대 수혜주로 떠올랐지만, 4년여 시간이 지난 오늘날에는 시장에서 찬밥신세를 면치 못하고 있다.
도시형생활주택이 시장에 나온 2009년 당시에는 주차장 요건을 완화하였고 건설비용을 국민주택기금으로 지원하는 등 파격적인 각종 특혜들을 제공하여 너도나도 인허가를 받아 분양하느라고 정신이 없었는데 지금은 도시의 주차난과 공급과잉에 따른 부작용들을 지적하는 목소리로 인해 정부가 주차장 요건을 강화하고 연 2%로 낮췄던 국민주택기금 사업대출 금리혜택도 만료시켰다.
도시형생활주택 물량은 도입당시 이후 해마다 급증하였다. 2012에만 12만3949가구 등으로 너무 많은 물량이 시장에 쏟아져 나온 것이다. 그러나 현재까지 공급된 전체 물량 중에서 2012년 평균 입주율이 53.2%정도에 그치고 있다. 즉, 절반 정도가 빈방(공실)으로 전략한 것이 현실이다.
서울에서의 수익률[{(월세*12)/(매매가격-보증금)}*100]도 2012년 6월 말 기준으로 평균 4.34%였었다. 이 수익률은 시간이 갈수록 점점 떨어지고 있고 안정적인 투자처가 아니라는 인식이 급속히 확산되어 가고 있는 상황이다.

다음은 오피스텔에 관한 내용이다.
아파트 구매 수요가 꺾이면서 투자 대체 상품으로 인기를 끌었던 오피스텔 시장의 공급물량을 보면 2006년부터 2009년까지 4년간 연평균 분양물량이 1000실대에 머물다가 2010년에는 약 5000여 실로 급격히 늘어났고, 2011년에는 약 3만실을 넘어섰고 2012년에는 약 4만여 실로 폭발적으로 늘어났다. 즉, 2010년 이후 4년 동안 공급된 물량이 전국에서 12만8,000가구에 이른다. 입주물량은 2012년에 약 4000실에서 2013년 약 1만4천여 실로 3배 이상으로 껑충 뛰었다.
2011년부터 이어진 공급 과잉으로 인해 공실률이 늘어나는 점과 경기 침체의 여파로 수익률이 떨어지고 있다는 점을 고려해야 한다.
서울 오피스텔의 경우 평균 임대수익률은 약 5.43%로 지난 2009년 6%대가 붕괴된 이후 줄곧 하락세를 면치 못하고 있는 실정이다. 즉, 오피스텔은 공급과잉으로 인해 공실률이 증가할 것이고, 2010년 이후 대다수의 오피스텔들은 분양가가 높은 데다 세금 등 제반비용을 빼면 실제 임대수익률은 급속히 떨어질 것이기 때문에 올해 오피스텔 시장의 전망은 우울할 것으로 보인다.

도시형생활주택과 오피스텔은 대표적인 수익형 부동산이다. 그래서 임대 수익률이 중요하다. 임대수익률은 세전 수익률과 세후 수익률을 따져 보아야 한다. 세전 수익률은 가격 하락과 공실 리스크 등 투자 위험에 대한 부분이 고려되지 않은 것이고, 세후 수익률은 각종 세금과 공실로 인한 관리비 부담 등을 제외한 것이다. 그래서 투자 수요가 몰리는 곳에만 몰리는 양극화 현상이 발생되기 때문에 지역과 상품에 따른 옥석 고르기가 필요한 것이다.
따라서 투자 시에는 1~2인 가구가 많은 대학가나 개발 압력이 높은 대규모 업무단지에 인접한 역세권 물량을 고르는 것이 바람직할 것으로 보인다. 특히, 각 지역에서 분양하는 오피스텔이 최근 서비스드 레지던스나 호텔 등으로 용도를 바꾸는 상품이 급속히 늘어나고 있는데 많은 주의를 해야 한다.
숙박시설 인·허가를 담당하는 보건복지부에 해당 오피스텔이 서비스드 레지던스로 용도를 바꿨는지와 해당 지역이 건축법과 학교보건법 등에 저촉되지 않는지를 철저하게 확인해야 하고, 숙박업을 하기 위한 건축물은 기본적으로 내부설계, 소방시설, 주차기준 등이 주거용 오피스텔과 다르기 때문에 기준을 벗어나면 합법적인 업종 전환이 불가능하기 때문에 꼼꼼히 살펴보아야 하고 운영하는 업체도 철저하게 검증해야 투자에 실패하지 않을 수 있다.

다음은 대표적 수익형부동산으로 꼽히는 상가에 관한 내용이다.
작년에 이어 올해 상가 시장에 대해서는 여전히 부정적인 시각이 우세한 편이다. 그 이유는 실물경기 침체가 풀리지 않고 있는 점과 공급 과잉 때문이다. 따라서 상가에 투자할 때에는 반드시 수시로 변화되는 시장의 상황과 금리 인상 여부, 신규 공급 상황, 주변 임대수요와 분양가 그리고 공실률 등을 철저하게 조사를 한 후에 투자를 해야만 성공할 수 있다.

토지에 관한 재테크 방법이다.

땅값 상승률이 2009년 이후 전국과 수도권 기준 모두 5년째 연간 평균 1% 안팎으로 꾸준히 상승하고 있어서 부동산 시장이 침체 국면이지만 완만한 상승세가 유지되는 토지에 투자할 경우 중장기적으로 짭짤한 수익을 기대할 수 있기 때문에 토지 투자에 대한 관심도 점점 커져가고 있다.
실제 최근 땅값 상승세는 거래량 증가와 함께 나타나고 있다. 2013년 10월 기준 전국 토지 거래량은 약 20만 7700필지로 2012년 10월 대비 필지 수로 약 20%, 면적 수 기준으로는 약 10%가 각각 늘었다. 주택 등 건축물 부속을 제외한 순수 토지 거래량도 약 7만 4500여 필지로 2012년 10월 대비 필지 수, 면적 기준 모두 약 10% 이상 증가하고 있다. 토지는 주택에 비해 가격 변동폭이 작고 특별한 위기 상황을 제외하면 가격이 거의 떨어지지 않는 특징을 가지고 있기 때문에 올해에도 땅값은 계속 상승할 전망이다.
토지 투자지역으로는 인구가 늘어나는 지역이나 각 지자체에서 개발하는 혁신도시, 대규모 택지지구가 개발되는 지역과 산업단지가 조성되는 주변 토지로 유니온스퀘어개발, 보금자리주택지구 보상 진행을 하고 있는 경기도 하남시, 정부기관 이전을 하고 있는 세종시, 동남권유통사업단지로 개발하고 있는 서울시 송파구 그리고 테크노폴리스와 사이언스파크 등 산업단지를 조성하고 있는 대구 달성군 등이 유망할 것으로 보인다. 단, 토지는 유동성 부담을 느끼지 않는 여유자금을 가지고 옛날처럼 묻어두는 투자를 지향하는 것이 매우 중요하다는 것을 꼭 기억하길 바란다. 단기간에 큰 수익을 얻기는 어렵지만 그렇다고 오래 묻어둔다고 좋은 것도 아니기 때문이다.

2014년! 갑오년(甲午年) 새해! 누구나 꿈을 가질 수는 있지만 아무나 꿈을 이룰 수는 없다. 그 기준은 바로 포기라는 것이다.

포기하지 않으면 꿈을 이룰 수 있다고 필자는 확신한다.
포기하지 말라! (Don't give up!)
현재 어렵고 힘들다고 포기하면 안 된다. 지금의 시련과 고통은 성공의 디딤돌이기 때문이다. 이 칼럼이 부동산 재테크를 하는 모든 이들에게 성공의 디딤돌이 되길 희망하며...


김 홍 진_부동산 실전 재테크
(부동산학박사/전주대학교 객원교수/애니랜드개발 대표)
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