상업용 부동산을 경매로 취득하기 위해서는 주거용 부동산에 비해 각별히 신경 써야 할 사항들이 많다.

주거용 부동산의 임차인을 조사할 때 입찰자가 직접 동 주민센터에서 전입 가구를 열람할 수 있는 것과 달리 상업용 부동산의 임차인을 조사할 때에는 관할 세무서에서 사업자 등록 등의 등록 사항을 입찰자가 직접 열람할 수 없다.

이에 따라 법원의 현황조사서를 전적으로 신뢰할 수밖에 없는데, 법원의 현황조사서에 사실과 다른 내용이 기재되는 경우는 거의 없으므로 그리 큰 문제는 아니다. 그러나 그 내용이 충분하지 않을 수도 있고 그럴 때 입찰자가 직접 필요한 정보를 알아봐야 하며 만약 임차인에 대한 권리관계를 정확히 판단할 수 있을 정도의 정보를 얻지 못했다면 아쉽지만 입찰을 포기하는 것이 현명한 선택이다.

상업용 부동산을 취득하는 목적의 대부분은 역시 임대 수익이다. 따라서 임대 보증금과 월세에 대한 정확한 정보는 상업용 부동산 투자의 필수 요소라고 할 수 있다. 임대 수익률을 판단하기 위해 필요한 정보를 얻는 과정에서 자칫 빠지기 쉬운 함정들에 대해 살펴보자.

경매의 매각 대상 상업용 부동산에 임대차가 있다면 그 임대 보증금과 월세에 대한 정보는 현황조사서에 대부분 기재돼 있다. 하지만 이 정보에 함정이 있을 수도 있는데, 현황조사서에 기재돼 있는 월세가 부가가치세를 포함하고 있는 것이 그중 하나다. 현행 세법상 농수축산물을 제외하고 거래되는 거의 모든 재화와 용역에는 부가가치세가 부과된다.

주거용 부동산은 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 임차한 것이 아니기 때문에 관행적으로 부가가치세를 상호 수수하지 않지만 상업용 부동산의 임대차는 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 체결된 임대차이기 때문에 월세의 10%에 해당하는 부가가치세를 약정된 월세에 추가해 수수하는 것이 대부분이다.
 
임대인은 이렇게 임차인에게 받은 부가가치세를 고스란히 세금으로 납부해야 한다. 문제는 법원 현황조사서에 기재된 월세가 부가가치세를 포함하고 있는 액수인지가 분명하지 않다는 점이다. 가령 현황조사서에 월세가 100만 원으로 표시돼 있을 때 이 금액이 부가가치세를 포함하고 있는 액수라면 실제의 월세는 약 91만 원이 되는 셈으로, 월세가 100만 원일 때에 비해 수익률에서 10% 정도의 차이가 발생하게 된다.

현황조사서에 표시된 월세가 110만 원, 132만 원, 165만 원, 77만 원 등과 같이 11로 정확히 나누어떨어지는 금액이라면 부가가치세를 포함하고 있는 액수일 가능성이 매우 높으므로 현장 답사 때 정확한 월세 파악에 각별한 주의를 기울여야 한다.

건축회사가 상가를 신축해 분양할 때 점포별로 업종을 지정하는 경우가 있다. 같은 건물 내에서의 경업을 금지함으로써 입점자 상호간의 분쟁을 방지하고 안정된 상권을 보호하기 위한 조치로 볼 수 있다. 이렇게 경업 금지 약정이 있는 점포의 소유권이 이전되거나 임대된 경우 매수인 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양 계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의한 것으로 본다.

즉, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다는 말이다. 만약 정해진 업종 제한 약정을 위반할 때 그로 인한 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 사람은 침해 배제를 위해 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다. 이에 따라 입찰하려는 부동산이 구분 상가의 점포라면 분양 계약 또는 관리 규약에 경업 금지의 약정이 있는지도 살펴볼 필요가 있다.

김재범 강사